- マンション経営っていくらからできるんだろう？
- 資料請求や業者へ問い合わせを始める前に知っておきたい
とお悩みではありませんか？
マンション経営にかかる費用は管理費をはじめ、税務の手続に至るまでさまざまな種類の費用が発生します。経営しながら費用を把握するのは現実的じゃありませんよね。
マンション経営をする際の費用を全体で把握してから見積もりを取ったり、経営計画を立てないと成功するものもしなくなるでしょう。
本記事ではマンション経営を始めるにはいくらからなのか、初期費用の相場をご紹介します。
また管理費や人件費など費用の種類を一覧にしたり、費用を抑える方法までまとめました。ぜひ本記事を活用してください！
マンション経営っていくらから？
マンション経営には、初期費用が必要です。初期費用は物件価格以外にも、諸費用がかかるため、購入前にしっかりと把握しておくことが重要です。
マンション経営にかかる初期費用の目安
一般的なマンションの場合、
- 物件価格の約10%～30%（頭金）
- 物件価格の約5%～10%（他）
上記２つの合計がマンション経営でかかる費用の目安とされています。
マンション経営の初期費用は規模の違いでどこまで変わる？
マンション経営の初期費用は、物件本体の価格が大きい場合など、物件の規模によって大きく変わることがあります。
仮に、1億円のマンションを購入する場合、1,000万円～3,000万円の頭金にあわせ、初期費用として1,000万円ほどを用意しておく必要があります。
マンション経営初期費用の相場
マンション一棟を新築で購入する際の価格相場
マンション一棟の新築購入は、高額な投資となります。そのため、正確な価格相場を知っておくことが重要です。
マンション一棟を新築で購入する際の価格相場は、
- 立地
- 築年数
- 設備
によって大きく変動します。1,000万円以下の物件もあれば、億物件もあります。
新築と中古物件での価格相場の違いとは
一般的に中古物件の方が安くおさえられるとされていますが、立地や設備の条件によっては中古物件でも価格が高い場合があります。
新築マンションと中古マンションの物件価格差の違いについては、東日本不動産流通機構と不動産経済研究所の調査によると、中古マンションの平均価格は3,668万円とのことです。
一方、新築マンションの平均価格は5,994万円となっています。一般的には新築マンションの方が物件価格は高いです。
新築マンションと中古マンションの価格差を比較！
マンションオーナーが一棟所有するメリットとデメリットとは？
一棟マンションを所有する場合でご紹介していますが、マンションオーナーが一棟所有することには、収益性や管理上の自由度などのメリットがありますが、同時に負担も大きく、リスクも存在します。
一棟丸ごとマンション経営するメリット・デメリットをもとに、
- 一棟経営にするのか
- 区分経営にするのか
- どんな物件で経営するのか
判断してください。
メリット
- 家賃収入が大きく、安定的に得られる
- 不動産資産としての価値が高い
- 自己資産としての資産価値が高く、安定的な運用が可能
- 土地・建物の価格上昇によるキャピタルゲインが期待できる
- 物件管理がしやすく、経営効率が良い
デメリット
- 資金力が大きく必要であり、融資による借入も難しい場合がある
- 維持管理費用がかかる（管理や修繕に手間やコストがかかる）
- 空室や滞納のリスクがある
新マンション一棟の価格相場を把握するためにチェックすべきポイント
マンション一棟の価格相場を把握するためには、以下のポイントをチェックすることが重要です。
地域性
まずは、物件がある地域の相場を調べることが必要です。同じような物件でも、地域によって価格が異なるため、地域の不動産会社やインターネット上の不動産情報サイトを利用して、その地域の相場を調べましょう。
建物の種類と築年数
マンション一棟の価格は、建物の種類と築年数にも大きく左右されます。
建物の面積
物件の面積も価格に影響を与えます。広い物件ほど価格が高くなりますが、その地域の相場と比較して適正な価格かどうかを見極める必要があります。
また、一棟購入の場合、管理費や修繕積立金などの負担も大きくなるため、物件の面積と価格のバランスを考える必要があります。
貸出状況
物件の貸出状況も価格に影響を与えます。入居率が高く、家賃収入が安定している物件ほど価格が高くなる傾向があります。
また、入居者の属性や家賃相場なども価格に影響を与えるため、入念な調査が必要です。
経営状況
最後に、物件の経営状況も価格に影響を与えます。空室率や家賃収入、修繕費などの経営状況を調べることで、適正な価格を判断することができます。
また、将来的な収益性を見込めるかどうかも重要なポイントです。
マンション一棟を新築で建てる場合の価格相場
マンションを新築で建てる場合の費用は、建物の構造や面積、階数によって変わります。
国土交通省の統計によれば、2021年における集合住宅の建築費用は鉄筋コンクリート造で1坪あたり約85万円です。
建物の構造により坪単価は異なり、鉄骨造の集合住宅で約80万円、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた鉄骨鉄筋コンクリート造だと約95万という結果になっています。
マンションの建設費相場
60坪の敷地に鉄筋コンクリート造で5階建のマンションなら、約2億6千万の建築費用が必要となります。
マンション経営の維持費の相場
管理会社に委託する場合は管理会社によって費用が異なりますが、毎月の家賃収入の20%〜30%が相場と言われています。
マンション経営にかかる費用まとめ！
マンションを経営するには、土地の購入費用や建物の建設費用だけでなく、運営にかかる費用や修繕費用などさまざまな費用が必要です。
マンション経営を始めるために必要な初期費用の一覧
- マンションの取得費用（頭金）
- 保証料
- ローンの事務手数料
- 仲介手数料
- 登記費用
- 印紙税
- 火災保険料
- 不動産取得税
マンション経営の維持費の一覧
- 共用部分の光熱費（新築時の価格の0.1%～0.3%程度）
- 損害保険料
- 管理費・管理委託費（点検や清掃費用。家賃額の3%〜5%程度が相場）
- 修繕費・リフォーム費（家賃収入の5％～7％程度）
- ローン返済金（ローンの借入額によって変動）
- 固定資産税（評価額×1.4%）
マンション経営の初期費用を節約する方法は？
初期費用を抑える方法としては、情報の比較と費用の見直しが挙げられます。
また、中古物件を選ぶことで、諸費用が安く済む場合もありますが、収益性が低くなる場合もあるので、注意が必要です。
以下に、マンション経営の初期費用を節約する方法を紹介します。
初期費用を抑えるデメリット
まず、初期費用を抑えることが優先されると経営面で失敗することがあります。
- 建物の修繕状況や周辺環境などを考えずに物件を選んでしまう
- 建物や設備のクオリティを落とす
- 管理や運営の体制を簡略化してしまう
上記の点により、下記のデメリットが生まれます。
- 将来的に修繕費用が膨大な額になる
- 入居者からの評価が下がり、需要が少なくなる
- 安価な建材を使用する
- トラブルが発生した場合に対応する体制が整っていない
- 入居者や周辺住民から苦情やクレームが出る
- 入居率が低下し、収益が減少する可能性もある
初期費用を抑えることは、将来的な収益や安定的な運営に悪影響を与える可能性があるため、慎重に検討する必要があります。
物件を価格だけで決めず、条件で見極める
新築物件は価格が高く、初期費用もそれに比例して高くなります。中古物件であれば価格が安く、初期費用も抑えられると言われます。
ところが少しでも初期費用を節約したいといって物件の安さだけで決めると、修繕費がかかることがあります。
仲介手数料の交渉
法令で定められた上限（物件価格の3％＋6万円＋消費税）が相場となっている仲介手数料。
安くでも法律上は問題ありませんが、だからと言って値引き交渉しても失敗に終わることが多いです。
不動産会社にとって仲介手数料が収入源なので、そもそも拒否されることもあります。
もし仲介手数料の交渉をするのなら、
- 大きな金額で交渉しない
- マナーを守り、無理強いはしない
- 端数切り捨て値引きでも良しとする
- そもそも仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ
上記の点を参考にしてください。
リフォーム費用の見積もりを複数とって比較する
物件を購入した後、リフォームする場合は見積もりを複数取ることが大切です。
また、リフォーム会社の選定も慎重に行い、価格と品質をバランス良く考慮することが重要です。
国の補助金制度を利用する
自治体によっては補助金を交付しています。
マンション経営は元手はなしでもできる？
通常、マンション経営には膨大な元手が必要とされ、頭金なしで融資を得られることはありません。
しかし、元手がなくてもマンション経営を行う方法があります。
それは住宅ローンを利用するという方法です。住むための物件であれば、アパートマンションローンが大抵は利用できます。
収益用の物件には適用できませんが、資金が足りない場合の選択肢の１つとして捉え、活用ください。
審査に通るためのポイントは
- 融資を受ける人に返済できる能力があるか（勤務先や年収、既存の借入など）
- マンションの資産価値（収益性、立地など）
が基準となっています。融資する銀行によっても評価の基準が異なります。
まとめ
マンション経営はいくらから始められるかというのは、
- 新築か中古かなど物件価格
- 一棟か区分か
- 初期費用
- 維持費用
によって変わりますが、初期費用は物件価格の10%〜30%くらいを目安に、元手をいくら用意すればいいのか把握してください。
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